Viver em condomínio é morar numa unidade de habitação que faz parte de um complexo residencial, como apartamentos, que compartilham áreas comuns e serviços. Essas unidades são regidas por um conjunto de regras e regulamentos estabelecidos no Código Civil Português.

Os moradores possuem ou alugam as suas frações, mas compartilham a propriedade e a responsabilidade pelas áreas comuns, como jardins, corredores, piscinas, salões de festas e estacionamentos.

A convivência é regida por um regulamento interno obrigatório em todos os prédios com mais de quatro condóminos. Em alguns casos, este está contemplado no título constitutivo do prédio; caso não exista, a sua redação compete à assembleia de condomínio. O administrador pode readaptar o regulamento interno conjuntamente com os condóminos e submeter a proposta a votação da assembleia.

O título constitutivo da propriedade horizontal é o pilar do condomínio e define a sua criação, especificando as várias frações e zonas comuns. Este documento é indispensável para uma correta gestão do condomínio. Nele estão contidas as descrições das frações autónomas e o valor da permilagem de cada uma, que é necessário para calcular o valor da quota que cada condómino (fração autónoma) tem a pagar como contribuição para as despesas comuns (manutenção, iluminação, limpeza, jardins, etc.) e eventuais melhorias ou reparações nas áreas comuns. Quanto maior for a permilagem, maior é o peso do voto e maior o valor a pagar.

Neste documento está definido o fim a que se destina cada fração (habitação ou comércio) ou partes comuns (jardins, estacionamentos, hall de entrada e outros). Se uma fração está destinada a habitação, o seu proprietário não pode utilizá-la para abrir uma loja ou escritório.

O regulamento interno (Artigo 1429°-A do Código Civil) é o documento que regula a utilização das partes comuns e das frações autónomas, evitando assim recorrer a um centro de arbitragem e tribunais para resolver conflitos de vizinhança.

Administrador do Condomínio

A função do administrador do condomínio encontra-se prevista no Artigo 1436° do Código Civil, sendo obrigatória a sua nomeação em prédios que se encontrem submetidos ao regime da propriedade horizontal. O administrador é eleito e exonerado pela assembleia geral de condóminos por um período de um ano, mantendo-se em funções até que seja eleito ou nomeado o seu sucessor. Esta função pode ser exercida por um dos condóminos ou por uma empresa de administração de condomínios.

Em 2022, foi feita uma alteração através da Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro de 2022, em que o administrador de condomínio é responsável pelas seguintes situações:

1. Verificar a existência do fundo comum de reserva.
2. Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento interno do condomínio ou por deliberação da assembleia.
3. Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada.
4. Informar, por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo.
5. Apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes fornecedores para a execução de obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação a realizar no prédio, sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos.
6. Emitir uma declaração escrita em nome do condomínio na qual conste o montante de todos os encargos de condomínio em vigor relativos às frações que sejam vendidas. A referida declaração deverá ser emitida pelo administrador do condomínio no prazo máximo de 10 dias a contar do pedido do proprietário da fração, sendo a sua apresentação obrigatória no ato da nova escritura.

O Artigo 1431° do Código Civil estabelece que a assembleia de condomínio se reúne na primeira quinzena de janeiro, mediante convocatória do administrador, para discussão e aprovação das contas referentes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano. A assembleia também pode ser convocada pelos condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento (25%) do capital investido. A convocatória da assembleia de condomínio é efetuada com uma antecedência de 10 dias, através de carta registada ou email para aqueles condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos e lavrada em ata.

O Artigo 1429° do Código Civil estabelece que é “obrigatório o seguro do edifício contra o risco de incêndio”, sendo que qualquer condómino pode efetuar o seguro quando o administrador do condomínio não o tiver feito. Este seguro cobre todo o edifício contra incêndios, incluindo apenas as partes comuns.

É importante contratar um seguro multirrisco de condomínio, pois oferece uma cobertura mais ampla e com um leque de coberturas diferentes. Embora este seguro multirriscos não seja obrigatório por lei, é uma solução muito mais vantajosa para o condomínio, uma vez que a cobertura é mais abrangente. Esta solução deve ser submetida a proposta e votação da assembleia.

Nos seguros multirriscos poderão ser incluídas as seguintes coberturas:

1. Responsabilidade Civil Extracontratual do condomínio e/ou proprietários das frações;
2. Queda acidental de mobiliário fixo;
3. Riscos elétricos;
4. Rotura em canalizações e outros danos de água;
5. Fenómenos sísmicos;
6. Furto ou roubo;
7. Quebra de vidros;
8. Avaria de máquinas;
9. Privação de uso;
10. Tempestades, inundações ou aluimento de terras.

Nos seguros multirriscos, há a possibilidade de incluir um leque muito mais atrativo e vantajoso para o condomínio e condóminos.

A Lei n.º 75/2020 pretende regulamentar e controlar as situações de ruído que afetam a saúde pública e a tranquilidade dos condóminos e vizinhança, estabelecendo o horário em que se deve evitar comportamentos que produzam ruído, de forma a respeitar o direito ao descanso dos condóminos e vizinhança.

O Fundo de Reserva é obrigatório em todos os condomínios, destinando-se particularmente a financiar despesas relacionadas com a conservação do edifício. A legislação em vigor determina que cada condómino deve contribuir com pelo menos 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio para alimentar este fundo de reserva. Este valor é crucial para financiar obras de manutenção que sejam estritamente necessárias para a preservação da segurança, higiene e manutenção do prédio.

Decreto-Lei 268/94, de 25 de outubro.

Decreto-Lei 81/2020, de 2 de fevereiro.

Decreto-Lei 8/2022, de 10 de janeiro (Versão mais recente).

Decreto-Lei nº 268/94 de 25-10-1994

Artigo 4.º – Fundo comum de reserva

       1 – É obrigatória a constituição, em cada condomínio, de um fundo comum de reserva para custear as despesas de conservação do edifício ou conjunto de edifícios.

       2 – Cada condómino contribui para esse fundo com uma quantia correspondente a, pelo menos, 10% da sua quota-parte nas restantes despesas do condomínio.

       3 – O fundo comum de reserva deve ser depositado em instituição bancária, competindo à assembleia de condóminos a respetiva administração.

A seguir vou apresentar alguns exemplos do cálculo da quota a pagar por cada condómino:

Exemplo 1

O condomínio do edifício XPTO aprovou em assembleia de condóminos o orçamento de pintura e reparação do prédio no valor de 230.000€, com IVA incluído. Este condomínio é composto por frações de habitação T2 com uma permilagem de 19,7400, frações de habitação T3 com uma permilagem de 24,4000, frações comerciais com uma permilagem de 17,6500 e frações de estacionamento particulares com uma permilagem de 2,9100. Vamos calcular o valor a pagar por cada uma das frações.

Formula para efetuar o cálculo da Quota Extraordinária para pintura e reparação do prédio

Quota a Pagar = Valor Orçamento x (Permilagem ÷ 1000)

Formula para calcular a Quota a Pagar quando dividida em 12 prestações

Quota a Pagar Mensal = (Valor Orçamento ÷ 12 Meses) x (Permilagem ÷ 1000)

Orçamento	Tipologia	Permilagem	Valor a Pagar Anual	Valor a Pagar Mensal
230.000,00 €	T2	19,74	4.540,20 €	378,35 €
230.000,00 €	T3	24,4	5.612,00 €	467,67 €
230.000,00 €	LOJA	17,65	4.059,50 €	338,29 €
230.000,00 €	ESTACIONAMENTO	2,91	669,30 €	55,78 €

Exemplo 2

A empresa Administração de Condomínios KWJ5, que administra o condomínio do edifício XPTO, apresentou o orçamento para as despesas do ano no valor de 23.526,67€, em reunião de assembleia para ser submetido a votação, tendo sido o mesmo aprovado por maioria. Este condomínio é composto por frações de habitação T2 com uma permilagem de 19,7400, frações de habitação T3 com uma permilagem de 24,4000, frações comerciais com uma permilagem de 17,6500 e frações de estacionamento particulares com uma permilagem de 2,9100. Vamos calcular o valor a pagar por cada uma das frações.

Rubricas Orçamentais	Valor
Administração (Honorários da empresa Administração de Condomínios KWJ5	3.108,40 €
Água	247,78 €
Conservação e Reparações	3.940,36 €
Desinfestação de Áreas Comuns	286,42 €
Despesas Bancarias	311,40 €
Diversos Trabalhos de Interversão	185,19 €
Eletricidade	3.545,17 €
Elevadores Manutenção	4.090,69 €
Jardim	1.860,08 €
Limpeza de Áreas comuns	4.500,81 €
Manutenção de Sistemas de Esgotos	899,91 €
Material de Escritório	100,97 €
Portes CTT	449,49 €
	23.526,67 €

Valor Quota Mensal a Pagar = [(Valor Orçamento ÷ 12 Meses) x (Permilagem ÷ 1000)] +

Valor Fundo de Reserva [(Quota Mensal a Pagar) x 10%]

Valor Total a Pagar Mensal = [Quota Mensal a Pagar] + [Fundo de Reserva]

Orçamento	Tipologia	Permilagem	Valor Quota Mensal a Pagar	Valor Fundo de Reserva 10%	Valor Total a Pagar Mensal
23.526,67 €	T2	19,74	38,70 €	3,87 €	42,57 €
23.526,67 €	T3	24,4	47,84 €	4,78 €	52,62 €
23.526,67 €	LOJA	17,65	34,60 €	3,46 €	38,06 €
23.526,67 €	ESTACIONAMENTO	2,91	5,71 €	0,57 €	6,28 €

Legislação a Consultar:

A Lei n.º 75/2020 de 25 de setembro

CAPITULO VI (PROPRIEDADE HORIZONTAL)

Decreto-Lei 8/2022, de 10 de janeiro

Decreto-Lei n.º 81/2020 de 2 de outubro

Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro

Também recomendo que assistam aos vídeos no YouTube da DECO, onde são apresentados alguns temas muito importantes e que deveriam ser do conhecimento dos condóminos.